シニア住宅事業の現場では、MRE子会社のMBK Senior Living社（MSL）が施設の運営を行っています。約1,300人以上の従業員（2017年3月末時点）とともに、カリフォルニア州、アリゾナ州やワシントン州など主に米国西部で展開。2016年には、運営または運営受託する施設数は22になりました（2017年3月末時点）。

既存の施設を取得し、建物および設備の改修、従業員教育などを通じてサービス向上や運営改善を施し、施設の不動産価値を上げたうえで売却する──。これが、このビジネスの基本的なモデルです。しかし、単なる投資と転売だけのモデルではありません。

施設の価値を上げるには、オペレーションを洗練させ、利用者の満足度を上げていく必要があります。各施設の施設長や利用者へのサービス提供を担う「ケア・ギバー（Caregivers）」と呼ばれるプロのスタッフと連携しながら、すべての施設のサービスレベルを向上させて、より良いサービスを提供すること。それがこの事業における三井物産の大きな役割です。

施設の現場には、MSLが培ってきた「顧客第一主義」の理念が浸透しています。日本以上にホスピタリティの文化が現場に根づいている──。この事業に携わる三井物産の社員たちはそう口を揃えます。また、ほかの会社が運営するシニア施設から移って来た施設長たちは、現場の自由で生き生きとした雰囲気や、スタッフ一人ひとりの考え方が尊重される仕組みにみな驚くといいます。

MSLが運営する施設の現場のスタッフたちは、施設を「コミュニティ」と呼びます。そんな独自の文化を守り、現場の人々の仕事の進め方、考え方、スタッフと利用者の関係のあり方などを最大限尊重しながら、研修やミーテイングの場などを通じ、現場のサービスの質をより向上させていく。そうしてこの施設の評判を高め、人気を上げていく──。そのような取り組みが施設の不動産価値の向上に繋がり、MSLの運営手法への評価を高めていくことになります。利用者と従業員がハッピーになることこそがビジネスの第一の目的であるという点に、まさしくこの事業が不動産ビジネスとして非常に興味深い理由があります。

米国では、いわゆるベビーブーマー世代（1946年～1964年生まれ）の高齢化が年々進行しています。2014年に46百万人だった65歳以上の人口は、2060年には98百万人までに達するという予測もあり、今後もサービス付き施設を必要とする人々はさらに増えると考えられています。しかし、きめ細やかなオペレーションが求められる高齢者向け施設の担い手の数は十分でないのが現状です。そのような高齢者向け住宅市場にあって、不動産投資の仕組みを使って施設のオーナーとなり、高齢者向け施設のサービスレベルを上げ、高齢化が進む米国社会に貢献していくこと。そこに、このビジネスの本質があると言ってもいいかもしれません。