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栗田 昌毅

MBK Real Estate Holdings Inc.
副总裁

栗田昌毅长期以来一直从事日本国内及亚洲地区的房地产开发事业,他的新使命是负责经营美国的附带各类服务的老龄公寓。为了使在现场工作的员工能够充满热情地投身于工作,为了使入住的老年人能够安心舒适地度过每一天,栗田采取各种措施不断完善入住者的生活环境和员工的工作环境。


栗田昌毅

2016年7月,栗田被调到开展老年人住宅事业的美国MBK Real Estate公司(以下简称MRE)工作。该公司的商务模式是:收购并经营平均入住人数约为50至200人的老龄公寓,为入住者提供各类日常生活支援服务,并对建筑物进行改建,对设备进行改修,通过对员工实施培训等方式不断提高服务质量,加强市场营销,提高经营效率,从而不断提升作为投资用房地产的设施价值。通常情况下,经营5至7年,提升房地产价值之后转手出售给其他投资家。如果该投资家不具备经营老龄公寓的经验,MRE就继续接受委托,代理经营。

栗田表示:“我当初并没有经营老龄公寓的深度专业知识。”
栗田于1995年进入三井物产,负责日本国内的房地产开发等工作10多年之后,于2008年被借调到新加坡的房地产投资信托管理公司工作,负责亚洲地区的房地产开发业务。栗田介绍说:

“80年代以后,许多日本企业到亚洲地区进行投资,开发工业园区和住宅、酒店事业等。但由于90年代初期日本泡沫经济的崩溃,以及90年代后期亚洲发生货币危机,几乎所有的日本企业都不得不撤离亚洲市场。我被调到新加坡工作的时候,正值亚洲即将迎来新一轮房地产开发热潮的时期。”

栗田被调到新加坡工作不久,就爆发了更甚于亚洲货币危机的大事件。那就是雷曼金融危机。他回忆当时的情形说:“当时,房地产行业受到了极大的冲击,在雷曼危机爆发之前以高价进行交易的房地产价格突然大幅度下跌30-40%。”

在新加坡常驻的5年里,栗田大约3年的时间都是在“忍耐”中度过。直到2010年之后,房地产事业才重见曙光。于是,栗田开始在亚洲各国积极地开拓新的房地产项目,终于在2012年获得了与新加坡国营企业共同开发新加坡国内大规模写字楼的机会,使三井物产重新返回亚洲市场。之后,栗田被调回日本工作。

“在亚洲克服经济危机的磨难、最终成功开拓事业项目的这段经历,对日后在美国开展业务大有帮助。”栗田说。虽然同为房地产业,但在美国的事业主要是统管集中于西部地区的22家老龄公寓,并扩大规模,要对1,300名员工负责,这与在新加坡开发写字楼项目截然不同。

栗田昌毅

“简单而言,开发写字楼就是在地段良好的地区持有房地产,并持续获得租金收入,其商务模式相对简单。而老龄公寓则不同,日常的经营工作极为重要。”

栗田作为事业管理负责人,还要负责向股东汇报企业的经营业绩、掌握每家设施的运营情况、并研究收购新的住宅设施。再加上栗田赴任不久,就赶上负责老年人住宅事业的原美国人社长辞职,因此在新社长上任之前还要代理社长职务。在日常工作过程中,栗田切身感到,除了提高设施的利用率以及削减经费以外,竭诚为入住者提供高质量的服务,直接关系到企业的收益。

“因为我们的服务对象是入住者,所以如果员工能够充满活力和热情地投身于工作,就能为入住者带来欢乐,入住者的笑颜也能为员工和我增添干劲,我们就会‘希望为入住者做得更多’,设施的氛围也会更加明朗、融洽。我切身体会到,设施负责人的人品直接决定着设施的服务水平。如果负责人开朗、充满活力,能够鼓励员工更加富有热情,设施就能提供更高质量的服务。”

目前,各家设施还与员工及入住者一道,定期策划为当地居民提供义工活动,积极应对入住者“希望不与地区社会脱节”、“希望作为地区社会的一员做出社会贡献”的心愿。每当收到入住者家属的感谢信、诸如“我的母亲入住设施之后,精神比以前好多了。感谢大家”,全体员工就会使用日语称之为“Yoi Shigoto”,并进行分享。通过开展“Yoi Shigoto”,为入住者、入住者的家属、乃至地区社会做出贡献。在工作现场营造这种工作氛围、提高员工的工作意识,也是要依靠设施的负责人。栗田认为,管理能力即是“人间力”,而提升“人间力”,正是事业的主人公——三井员工的职责。

“在设施工作的员工都是专业服务人员,所以我们尽可能地尊重他们的意见。同时,我也根据自己在国外积累的各种经验以及培育的商务常识和直觉,坦诚提出自己的意见,朝着好的方向努力。在工作现场相信员工,放手给他们一定的权限,但又切实地帮助他们,提供支援,这样的经营方式可以让现场充满放心感。形成这样的良性循环,和员工团结一心,共同努力提高服务质量。我认为这种想法尤为重要。”

为了在老年人住宅领域实现进一步增长,MRE于2015年与美国大型房地产投资信托公司HCP共同成立了合资公司,不断扩大持有的资产规模并提高资产质量。活跃在商务第一线的栗田向我们介绍了自己的未来远景:
“我希望在美国这一全球最大规模的房地产市场开展老年人住宅事业,并拓展到全美各地,并与在现场工作的员工共同提升‘以人为本的三井物产’的存在。为更多的老年人提供优质住宅,对老年人安度充实的晚年提供支援,我坚信,其结果也势必有助于提高企业的收益。”

基于2017年4月信息