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Business Innovation

物流REITs的先驱者

  J-REITs是美国开发的金融商品--房地产投资信托(REIT:Real Estate Investment Trust)的日本版,与企业股票一样,由发行方发行并向投资者募集资金,再加之金融机构的融资,购买房地产,把房地产的租金收入以及出售后的利润作为分红还原给投资者。J-REITs商品可以在东京证券交易所进行交易。10年前,以物流设施为对象进行投资、并作为日本第一支物流REITs正式上市,截至目前一直作为先驱者稳步成长的,就是三井物产作为主要股东的日本物流基金投资法人(JLF)。


  2000年前后,日本国内的大部分物流设施面临着两大难题。一是在高度经济增长时期建设的项目已经逐步老化;另一大课题是随着统一承包货主物流业务的第三方物流事业的深入发展以及互联网电子交易(EC)的普及,要求物流公司进一步扩大规模、提升功能,使能够在短时间内区分和运送大批的少量商品。但是对于中小规模的物流设施主而言,筹集巨额翻建资金非常困难。
  为了解决这一严峻的问题,三井物产在日本开发了第一支物流REITs商品。

  三井物产在日本的物流行业拥有较长的历史经验,同时在金融领域也拥有丰富的经验和业绩。2004年7月,三井物产作为大股东(投资比例:51%),与在房地产金融领域在日本首屈一指的三井住友信托银行(投资比例:29%)、拥有丰富的房地产投资业绩的独立资产管理公司KENEDIX(投资比例:20%)共同投资创办了资产运营公司--三井物产Logistics Partners(MLP)。MLP公司作为创立策划人,于2005年2月成立了拥有物流设施的投资法人JLF,并于5月在东京证券交易所挂牌上市。

  该物流REITs商品问世之后,为企业开辟了一条可以从金融市场筹集翻建物流设施所需资金的新途径。与办公楼和住宅楼等项目相比,物流设施的租户相对稳定,也很少调整租金,因此受景气情况的影响小,作为“长期稳定的收入来源”受到日本投资者的青睐。

发挥五大优势,构筑稳定的投资组合

  JLF公司自上市以来已经有10年的历史了,截至2015年10月1日,在东京及周边地区、近畿地区、中部地区、九州地区共计拥有42处项目,资产规模(总购买金额)达2,126亿日元,利用率(物流设施的入住率)高达99.7%。JLF公司之所以能够实现如此稳定的投资组合,其关键就在于JLF公司拥有的五大优势。

  第一,是该公司作为先驱者的优势。
  JLF公司作为日本国内第一支物流REITs上市,当时日本国内还没有普遍认为物流设施是妥当的投资对象资产,所以能够在价格上涨之前购买物流设施,这是第一大优势。作为先驱者积累的知识经验和网络关系,也在目前的经营中也有效地发挥着作用。

  第二,是三井物产的强有力的支援。
  三井物产是一家综合贸易公司,长期积累了各类信息、人才、项目和信誉等,对JLF公司的运营提供着强有力的支援。

  第三,在所有的J-REITs中,溢价率最高。
  溢价率是指项目的现价超出账面价值的比例。J-REITs的平均溢价率为6.3%(MLP公司的调查结果。根据2015年7月31日各公司发布的结算期末数值计算),而JLF的溢价率高达30.1%(截至2015年7月31日),在业界首屈一指。银行在提供贷款时,会参考申请方持有资产的现价估值,如果申请方拥有溢价率高的优良投资组合,则在与银行进行贷款洽谈时非常有利。

投资者至上的REITs

  第四个优势,是拥有稳固的财务基础,在J-REITs中,贷款价值比率(LTV :Loan to Value)最低。
  所谓的LTV,是指在投资项目的现价(评估价值)中有息负债所占的比例。JLF公司2005年成功地实现了无贷款上市,目前的LTV也保持在28.8%(截至2015年7月31日)的较低水准,而日本J-REITs的平均值为45.4%(MLP公司的调查结果。根据2015年7月31日各公司披露的结算期末数值计算)。LTV越低,越有利于贷款购置新的项目以及利用杠杆效应提高分红。
  日本评级研究所(JCR)、评级投资信息中心(R&I)、穆迪日本的评级结果显示,目前在所有的J-REITs当中,JLF赢得最高级别。

  第五个优势,拥有的项目全部可以由自家公司进行再开发(OBR:Own Book Redevelopment)。
  对于已经老化的项目,通常情况下由J-REITs出售给股东企业,进行再开发后,J-REITs再按照现价进行回购,而由于再开发而带来的项目增殖,投资者是无法享受的。而JLF公司则自公司创办伊始,就一贯遵循成为“投资者至上的REITs”的原则。为了使投资者可以分享由于再开发而创造的收益,JLF公司在J-REITs业界内独家实施了OBR。实施OBR时,在进行翻建的一年至一年半的时间里,租金收入通常出现一时性下滑。但是,由于三井物产集团精通物流行业,因此发挥高度的经营力控制开发风险,在综合考虑对投资者有利的因素的基础上进行再开发。
  例如:2014年12月竣工的OBR第二个项目,八千代物流中心,可出租面积达3.2倍、房地产租赁事业损益为4.3倍、评估价值为4.5倍(109亿日元)、溢价率达8.2倍(29.3亿日元)。

放眼海外,研究设立新资产类别基金

  基于在过去10年里积累的经验和实际业绩,三井物产也在积极地拓展亚洲等海外业务。2006年,投资参股一家运营上市REIT“剑桥工业信托(Cambrigde Industrial Trust)”的资产运营公司,该公司在新加坡从事物流设施、轻型加工业现场和工厂等产业设施,资产规模约1,000亿日元;2014年投资参股在泰国开展同类业务的TICON Management Company公司。

  此外,从更广泛的基金事业而言,2008年,与澳大利亚的金融服务公司--Challenger共同投资成立了Challenger MBK Fund Management,通过该公司运作新兴国家基础设施私募投资基金;还投资参股智利的瓦斯公司、中国的上下水道资产。
  今后,三井物产将基于丰富的知识经验和业绩,以房地产及基础设施资产为中心,在实际资产(real asset)等领域,研究在全球市场开展基金运作事业。

  三井物产今后也将充分发挥综合贸易公司的优势,以金融领域为切入口,为日本乃至全球的发展贡献自己的力量。

基于2015年9月信息